Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 19.06.2006 – Aktenzeichen VIII ZR 284/05 – über die Klage eines Altvermieters gegen seinen ehemaligen Mieter auf Zahlung von rückständigen Mietzins und sprach ihm den gesamten Rückstand zu. Dabei hatte der Mieter aufgrund des sogenannten Zurückbehaltungsrechts wegen eines Mietmangels in Form eines Wasser- und Schimmelfleckes die Miete gekürzt. Zwar wurde der Mietmangel durch den Altvermieter beseitigt, der Kläger trug jedoch vor, dass der Fleck kurze Zeit nach der Beseitigung wieder aufgetaucht sei. In der Zwischenzeit hat der Altvermieter die Wohnung an den Neuvermieter veräußert.
Der VIII. Zivilsenat sprach dem klagenden Altvermieter den gesamten rückständigen Mietzins zu , da der beklagte Mieter sich ihm gegenüber nicht auf das Zurückbehaltungsrecht nach §§ 320, 322 BGB berufen könne. Aufgrund des Eigentumübergangs auf den Neuvermieter könne der Mieter den ihm grundsätzlich zustehenden Mangelsbeseitigungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nur gegenüber dem Neuvermieter geltend machen.
Der nach § 566 Absatz 1 BGB geltende Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ bewirkt, dass der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des Veräußeres eintritt. Durch den Eigentumsübergang verbleiben alle zuvor entstandenen und fälligen Ansprüche bei dem Altvermieter. Unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung des Mangels entsteht der Anspruch auf Mangelbeseitigung gegen des Neuvermieter erst mit Eigentumsübergang. Es komme demnach nicht darauf an, dass der Mangel schon zu dem Zeitpunkt vorlag, als noch der hier klagende Altvermieter Eigentümer der Wohnung war.
Vielmehr ist die Pflicht des Altvermieters auf Beseitigung des behaupteten Mangels durch die Eigentumsübertragung weggefallen, so dass dem beklagten Mieter gegenüber dem Altvermieter kein Zurückbehaltungsrecht zustehen kann.
Quelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.06.2006 – Aktenzeichen VIII ZR 284/05 –
Hörstrup
Rechtsanwältin
Rechtsanwälte Felser
