Stirbt ein Angehöriger, haben die Hinterbliebenen / Erben oft kaum Zeit für Trauer. Viele Dinge müssen erledigt werden, viele Verträge des Verstorbenen müssen gekündigt werden – oft muss auch der Mietvertrag für die vom Erblasser bewohnte Wohnung durch die Erben gekündigt werden. Nicht selten gibt es Ärger mit dem Vermieter selbst bei ordnungsgemäßer Kündigung durch die Erben.

Oft aber ist der Vermieter gesprächsbereit und mit einer vorzeitigen Vertragsauflösung einverstanden, weil bei langjähriger Vermietung die Höhe der Miete oft günstiger als die Marktmiete ist und mit einem neuen Mieter daher eine höhere Miete vereinbart werden kann. Es ist allerdings ein Rechtsirrtum, dass man durch die Stellung von zwei oder drei zur Anmietung bereiten Nachmietern aus dem Mietvertrag herauskäme. Der Vermieter muss also mit einer vorzeitigen Beendigung einverstanden sein. Ist er das nicht, bleibt nur der Weg über die Kündigung.

Der oder die Erben kann die Wohnung des Erblassers sofort nach dem Tod kündigen. Ein Nachweis der Erbenstellung zB durch Testament oder Erbschein ist für das Kündigungsschreiben nicht erforderlich. Der Erbschein muss also nicht abgewartet werden. Allerdings muss das Kündigungsschreiben bei einer Erbengemeinschaft von allen Erben unterschrieben sein oder eine von allen Erben unterzeichnete Vollmacht für den Kündigenden. Die Kündigungsfrist Häufig – so bei einem Mandanten von uns – weisen die Vermieter die Kündigung zurück, weil die Erbenstellung nicht nachgewiesen sei, und verlangen noch weitere Mieten. Das ist ein Rechtsirrtum.

Die Erben können das Mietverhältnis nämlich außerordentlich mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Die außerordentliche Kündigung muss schriftlich erfolgen, eigenhändig unterzeichnet sein und kann nur innerhalb des ersten Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat.

Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate abzüglich der Karenzzeit von drei Werktagen. Der Lauf der Kündigungsfrist beginnt für den oder die Erben mit der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters und ist nicht von der Annahme des Erbes abhängig. Daher kann auch der vorläufige Erbe die Kündigung wirksam erklären.

Eine Kündigung per Fax, Mail, SMS, Whatsapp oder mit eingesannter Unterschrift ist allerdings wegen des Schriftformgebotes formunwirksam. Am besten ist deshalb die persönliche Übergabe oder der Einwurf in den Briefkasten des Vermieters durch einen Zeugen. Einschreiben und Einschreiben/Rückschein sind zwar praktikabel, aber im Ernstfall unsichere Methoden, den Zugang der Kündigung nachzuweisen.

Die Erben müssen also nur noch max. drei Monate Miete zahlen, wenn rechtzeitig und schriftlich gekündigt wurde, auch die Nebenkosten dürfen nur bis zum sich daraus ergebenden Beendigungstermin berechnet werden.

Die Erben sollten auch nicht vergessen, die Kaution zurückzufordern.

Die Wohnung dürfen übrigens nur die Erben nach dem Tode betreten, nicht der Vermieter.

Michael W. Felser
Rechtsanwalt
Felser Rechtsanwälte und Fachanwälte
Brühl / Köln /Berlin

Der Autor war als Mieter langjähriges Mitglied im Deutschen Mieterbund. Er hat einen der größten Mietervereine in Ostdeutschland (Mieterverein Südsachsen e.V.) mit aufgebaut und war dort Vorstandsmitglied.